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关于印发《霍尔果斯市旧城区改造实施管理办法(试行)》的通知(霍市政办发〔2017〕65号)

时间:2017/07/26 文章来源: 作者: 点击:[]

各乡(场)街道、人民政府(管委会)办事处、市(区)各部、委、办、局,驻霍各行政、企事业单位:

《霍尔果斯市旧城区改造实施管理办法(试行)》已经市人民政府同意,现印发你们,请认真贯彻落实。

霍尔果斯市人民政府办公室

2017年6月3日

霍尔果斯市旧城区改造实施管理办法(试行)

第一章总则

第一条为进一步规范霍尔果斯市国有土地上房屋征收与补偿工作,切实维护被征收人的合法权益,加快城市建设步伐,根据《中华人民共和国城乡规划法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律法规,结合我市实际,制定本办法。

第二条本办法适用于霍尔果斯市实施旧城改造范围内的国有、集体土地上房屋改造项目。

第三条霍尔果斯市国有土地上建设年代久远,基础设施不全、影响城市功能、建筑结构陈旧、土地低效利用、存在安全隐患、城中村、以及因公共利益需要拆迁重建的区域均可纳入旧城改造范围。

第四条旧城改造必须符合霍尔果斯市城市建设规划,区域主要包括:市重点工程;城市景观道路建设涉及的周边区域;严重影响城市布局、城市形象必须进行改造的城市节点;兵地融合区域;城市主次干道两侧;居民居住条件存在安全隐患需要改善的区域;城市配套功能需要提升的区域;按照旧城改造规划应当成片开发的区域等。

第五条旧城改造遵循“均衡、增绿、扩路、整容”的原则,与人口疏导、功能提升、环境改善、排除隐患和景观优化相结合。目的是增加公共绿地和公共空间,促进节约集约、改善市容市貌、突出特色风貌,改善城市交通,完善城市基础设施,改善居住条件,增强城市综合功能。

第六条旧城改造采取“统一规划、政府引导、市场运作、政策优惠、财政补助”的原则逐渐推进,坚持重点改造与成片开发相结合,综合开发与配套建设相结合,逐步实现居住安全、配套齐全管理有效,环境美化的改造目标。

第七条提高项目规划设计的档次和前瞻性,鼓励成片、规模开发、限制小面积零星开发、沿街零星开发和低档次重复开发建设。

第八条旧城区改造应当符合国民经济和社会发展年度计划、土地利用总体规划、城乡建设规划和旧城改造专项规划。旧城改造项目以旧城改造规划和年度计划确定的项目范围为依据。

第九条特殊情况下,不在旧城改造规划范围和年度计划范围之内但确需实施改造的区域,可以按照法定程序批准后予以追加;霍尔果斯市域内与兵团四师62团已签订征收协议,尚未完成征迁的土地(合作中心配套区),由62团负责完成补偿安置工作;因霍尔果斯市公共利益需征收兵团其他用地的,由兵团负责调查、商谈、协议签订、支付补偿款、实施安置等工作,地方政府负责补偿费用核算、补偿资金全额拨付给兵团。

第二章组织领导

第十条旧城改造项目由市人民政府统一领导,负责旧城改造中重大问题的研究、协调和决定,审批旧城改造年度计划,确定旧城改造范围,审核改造项目建设规划,组织改造区域的土地征迁,确定旧城改造项目享受优惠政策的范围,研究决定改造范围土地使用权供应方式、土地使用权出让金保留低价。

第十一条市人民政府设立市土地房屋征收补偿和安置工作领导小组和办公室,办公室负责开展日常工作,组织市住房和城乡建设局、国土资源局、财政局、审计局、监察局、发改委等各成员单位按照分工,按照《霍尔果斯市土地和房屋征收补偿安置工作领导小组办公室及成员工作职责》各负其责。

第三章审批程序

第十二条旧城改造项目管理基本程序如下:

(一)土地房屋征收补偿和安置工作领导小组办公室根据旧城改造年度规划,将下一年度的旧城改造项目在本年十月底前向社会公布。

(二)旧城改造项目实施单位(个人)向土地房屋征收补偿和安置工作领导小组办公室提出旧城改造项目开发申请或预申请,经土地房屋征收补偿和安置工作领导小组办公室审核,报市人民政府批准后,向符合条件的旧城改造项目单位核发项目实施批准文件。

(三)项目实施单位持旧城改造项目实施批准文件及其他有关资料,向市住建局申请项目规划设计条件,划定旧城改造项目范围。

(四)市征收补偿安置办公室组织征收实施单位对旧城改造范围进行前期调查和评估,并出具项目调查报告和评估报告,由征收实施单位负责签订征收补偿协议书。

项目前期调查工作内容包括:片区内土地使用权情况;片区内房屋用途、结构、建筑面积、成新度;其他附着物和构筑物状况;片区内单位和住户分布的情况;片区内市政、基础设施情况;片区内文物情况以及其他物权情况;组织对旧城改造项目范围内土地及现有建筑物、构筑物及其他附着物进行评估并测算房屋拆迁补偿和安置成本,提交市审计局进行审计,审计通过后分别向市国土资源局和市财政局备案。

(五)旧城改造区域征收工作由市国土资源局和房屋征收补偿安置工作领导小组办公室组织实施,也可委托街道办事处或乡场实施征收,对被征收人进行补偿安置。

旧城改造项目征收补偿方案应当经90%以上被征收人同意。选择货币补偿的,被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价值;选择房屋调换的,按照互补差价的原则执行。

(六)征收工作完成后,土地达到供地条件,市国土资源局根据征收补偿安置办公室提供的项目前期调查报告、净地证明和项目拆迁安置总成本以及市规划部门出具的规划设计条件编制供地方案,提交市建委会研究确定出让方式和出让底价,市人民政府批复后办理供地手续。

(七)土地使用权出让后,土地受让人按《国有建设用地使用权出让合同》约定,按期交付土地出让金,向规划、国土部门申请办理规划和建设用地手续。

第四章规划建设管理

第十三条旧城改造项目的控制性详细规划由市住建局根据相关法律法规和霍尔果斯市的实际严格审核,改造项目建设用地的建筑容量控制指标按霍尔果斯市正常建筑密度和建筑容积率进行控制,被确定为节点改造项目的建筑密度、建筑容积率可适当放宽。

第十四条旧城改造项目的绿地率不达标,实施确有困难的,必须实施异地绿化或按规定标准向园林部门缴纳异地绿化费。

第十五条旧城改造项目周边及相关的城市道路、绿化、环卫、管网等城市基础设施和供水、排水、供电、供气、供暖等公用设施建设管理,统一纳入城市市政和公用设施的建设管理。

第五章土地管理

第十六条旧城改造项目根据改造主体和原土地使用权性质不同,土地使用权可采取公开(招标、拍卖、挂牌)和协议方式出让。(根据土地规划用途及项目情况分别采用招标、拍卖、挂牌或者划拨方式供地)

(一)对需要实施旧城改造的宗地由政府完成拆迁安置工作,收回土地使用权,将宗地拆为“净地”后,按照“招标、拍卖、挂牌”方式公开出让,此类项目不享受旧城改造优惠政策。

(二)机关、事业、企业单位或个人利用原自有划拨土地进行商业、住宅开发,实施旧城改造的宗地,可以以协议方式补办出让手续,补交土地使用权出让金,地面附着物不做补偿,土地使用权出让金额为宗地出让时的市场价减去原划拨土地使用权权益价(金额由国土部门委托评估机构按照市场价组织评估确定)。

(三)机关、事业、企业单位或个人利用原自有出让土地进行商业、住宅开发实施旧城改造的宗地,可以以协议方式补办出让手续,调整(办理土地用途变更手续)后重新签订《国有建设用地使用权出让合同》,地面附着物不作补偿,出让金额为新土地使用条件下出让时的市场价格减去原土地使用条件下剩余年限的土地使用权市场价格(金额由国土部门委托评估机构按照市场价组织评估确定)。

(四)借助社会资金实施拆迁,单位和个人对列入旧城改造计划内的具体项目有开发意向的,可以向市住房和城乡建设局提出预申请,并与市商经委签订开发意向书,由市国土部门和房屋征收补偿安置工作领导小组办公室或委托项目所在地(街道或乡镇)组织实施拆迁,完成旧城改造范围内的拆迁安置和补偿工作。市国土部门和房屋征收补偿安置工作领导小组办公室根据《国有土地上房屋征收和补偿条例》对拆迁成本进行复核,由市国土资源局根据征收成本,拟定出让方案,审批后组织实施“招标、拍卖、挂牌”出让方式,意向单位或个人按照公开、公平、公正和诚信的原则,可参加竞买,按照公开出让方式确定竞得人。

第十七条旧城改造范围内的土地使用权由开发企业以预申请方式实施拆迁,开发时按开发价值大小,土地收益分为三类:一类用地为旧城区内具有较高商业开发价值,其土地价格高于拆迁安置成本;二类用地为土地价格与拆迁安置成本基本持平;三类用地为土地价格低于拆迁安置成本。(供地手续办理完毕,受让人按照成交价款全额缴纳土地出让金后,由市财政及住建部门核定应支付开发企业拆迁安置成本)。

(一)土地价值大于拆迁成本,预申请人竞得土地后按宗地出让时的成交价减去拆迁成本后收取土地出让金;若差额低于地价30%,按30%收取。

(二)土地价值等于拆迁成本;预申请人竞得土地后按地价的30%收取土地出让金。

(三)土地价值低于拆迁成本;预申请人竞得土地后按地价的20%收取土地出让金。

旧城改造土地招标、拍卖、挂牌出让价格应当参照土地市场价格,原则上不低于旧城改造项目涉及的拆迁成本价加不低于土地出让金20%的土地增值收益之和,旧城改造项目所形成的土地出让价格不做为同区域其他土地出让时市场价参考依据。

(四)属于商业住宅混合用地的,由市住建局对商业和住宅用地规划进行划分,按规划面积核算土地出让金。商业和住宅用地规划暂不能划分的,出让地价先按照商业20%和住宅用地80%预评估,按照土地价原则补交或退还出让金。

第十八条改造范围部分为自有产权,部分为交叉产权,交叉产权可以由自有产权人预申请、完成拆迁工作后公开出让,自有产权部分按第十六条(二)(三)款办理,交叉产权部分按第十七条办理。

第六章旧城改造拆迁资金使用

第十九条旧城改造资金由市财政统一安排支付。市财政应根据旧城改造年度计划,在本年度的第四季度制定下一年度的旧城改造资金使用计划,专项用于征地拆迁,不得随意挪用。

第二十条旧城改造资金应按照由市土地房屋征收补偿和安置工作领导小组办公室申请,财政局审核报市财经领导小组会议研究同意后,由市财政局按资金使用程序拨付市土地房屋征收补偿和安置工作领导小组办公室,再由市土地房屋征收补偿和安置工作领导小组办公室拨付街道、乡镇专项用于旧城改造拆迁。

第二十一条借助社会资金进行旧城改造的借款,土地出让后,出让金应优先用于偿还借款。按意向协议约定由市土地房屋征收补偿和安置工作领导小组办公室提出申请,市财经领导小组会议研究决定后,由市财政局按会议决定向市土地房屋征收补偿和安置工作领导小组办公室拨付资金,市土地房屋征收补偿和安置工作领导小组办公室按约定将资金返还借款单位或个人。

第七章优惠政策

第二十二条被征收人的搬迁费按每户3000元计算。

第二十三条选择不提供周转房的,支付每户600元/月的临时过渡费,过渡期按12个月计算;征收部门提供周转用房的,不支付临时安置费。

第二十四条享受临时过渡费人员由土地房屋征收补偿和安置工作领导小组办公室根据户籍档案、实际居住情况、社区证明进行核定。

第二十五条被征收人在征收决定公告签约时限内,签订征收补偿协议并按协议约定时限交出被征收房屋完成搬迁的,每户被征收人给予10000元搬迁奖励,超过征收决定公告签约时限的不予奖励。

第二十六条享受旧城改造优惠政策的改造项目,开发建设单位在办理前期建设手续时,城市基础设施配套费按原被拆迁建筑面积核算后予以减免,新增建筑面积按规定交纳。

第二十七条旧城改造项目原有建筑面积免热力管网入网费,新增建筑面积按规定缴纳。

第二十八条旧城改造区域内被拆迁人办理调换房的房屋、土地登记时免收土地登记费。

第二十九条旧城改造项目是否享受旧城改造相应的优惠政策和优惠项目,由市土地房屋征收补偿和安置工作领导小组办公室根据项目实际情况,提出具体意见,报市人民政府批准后执行。

第三十条旧城改项目是否享受本办法以外的优惠政策由市土地房屋征收补偿和安置工作领导小组办公室提出具体意见,报市人民政府研究决定。

第三十一条对政府已列入节点改造的项目,享受优惠政策之后仍难以实施的项目,经市土地房屋征收补偿和安置工作领导小组办公室研究提出方案,报市人民政府批准,由政府补贴或与其他项目互补实施。

第八章法律责任

第三十二条旧城改造项目开发建设单位如未按照土地使用权出让合同或者规划建设许可中规定期限和开发条件利用土地的,由市相关部门按各自职能依法依规予以处理,并依法追究违约责任。

第三十三条分期实施的旧城改造项目,市财政部门在拨付拆迁安置成本时,扣除相当于土地总价款的10%作为后期履约保证金,开发单位不按后期规划进行建设,该部分拆迁补偿费用不再拨付,逾期未开发完毕的,可视具体情况终止其后期开发权。

第三十四条旧城改造项目部门的工作人员有滥用职权,玩忽职守、徇私舞弊情形的,由市人民政府责令改正,通报批评,造成损失的,依法承担赔偿责任,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十五条严禁采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使旧城区范围内的业主进行房产交易或者搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚,构成犯罪的依法追究刑事责任。

第九章附则

第三十六条城中村改造是旧城改造的组成部分,符合旧城改造总体规划的城中村改造项目,适用本办法。

第三十七条本办法由霍尔果斯市土地房屋征收补偿和安置工作领导小组办公室负责解释。

(本办法颁布之日起,原《霍尔果斯市国有土地上房屋征收与补偿实施意见(试行)》(霍市政办发〔2015〕81号)即行废止。)

附件:霍尔果斯市旧城区改建项目房屋征收补偿工作流程

 

附 件:

霍尔果斯市旧城区改建项目房屋征收补偿工作流程

一、确定征收范围及立项

(一)霍尔果斯市人民政府根据总体规划的要求制定旧城改造规划,并纳入市国民经济和社会发展规划和年度计划,对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建(《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第五项),按照控制性详细规划确定房屋征收范围。

(二)社会资金参与旧城改建项目的,须依市人民政府制定的征地安置补偿标准,征得被改建区域90%以上被征收人同意,经市土地房屋征收补偿安置工作领导小组审核后,方可予以立项,并由市人民政府统一实施征收。

(三)旧城改建范围确定后,由市发改委依法对旧城改建项目进行立项。

二、确定征收部门

(一)确定旧城改建范围后,市人民政府确定霍尔果斯市土地和房屋征收补偿安置办公室办理房屋征收的相关工作。霍尔果斯市土地和房屋征收补偿安置办公室委托被征收范围内所在的街道、乡场作为实施征收单位承担房屋征收与补偿的具体工作。

(二)霍尔果斯市土地和房屋征收补偿安置办公室在5个工作日内通知住建、国土、工商、税务、公安等有关部门暂停办理拟改建区域内的新建、扩建、改建房屋或改变房屋用途的有关审批、备案登记手续,暂停期限不得超过1年。

三、对被征收房屋进行入户登记

(一)房屋征收部门会同征收实施单位在10个工作日内对拟改建区域范围内的被征收房屋进行初步物权状况登记。

(二)当被征收房屋(含土地使用权)缺少法定的权属文件时,征收实施单位向市人民政府报告,由市人民政府组织城乡规划、建设、房产、国土、工商、税务等有关部门对缺少法定的权属文件的房屋进行认定或处理。

四、草拟安置补偿方案

房屋征收实施单位根据入户调查结果,依据法律法规及市人民政府关于征收工作的相关政策,初步估算征收房屋所需征收资金,在3个工作日内草拟《安置补偿方案(征求意见稿)》,经霍尔果斯市土地和房屋征收补偿安置办公室审核后,报市土地和房屋征收补偿安置工作领导小组及市人民政府审议。

五、公布《安置补偿方案(征求意见稿)》

市人民政府组织相关部门在5个工作日内对房屋征收部门提交的《安置补偿方案(征求意见稿)》进行论证并修改,修改后的《安置补偿方案(征求意见稿)》由市人民政府向公众进行公布并征求公众的意见,征求公众的意见时间不得少于30天。

六、修订安置补偿方案并公布

(一)《安置补偿方案(征求意见稿)》征求时限结束后,市人民政府在15个工作日内根据公众提出的修改意见对《安置补偿方案(征求意见稿)》进行修改或补充,并在修改或补充后及时向公众公布正式的《安置补偿方案》,公布事项包含公众对《安置补偿方案(征求意见稿)》提出的主要意见、修改或补充的情况等。

(二)当被征收区域内50%以上的被征收人对《安置补偿方案》《征求意见稿》持有异议时,市人民政府组织由被征收人和公众代表参加的听证会,对《安置补偿方案(征求意见稿)》进行听证,并根据听证会的多数意见,对《安置补偿方案》予以修改并及时公布。

(三)如旧城区改建范围内90%以上的被征收人不同意征收的,市人民政府应做出暂缓征收或不予征收的决定。

七、做出征收决定

(一)旧城区改建范围内90%以上的被征收人同意市人民政府公布的《安置补偿方案》(包括经听证后修改的《安置补偿方案》)后,市人民政府在10个工作日内采取调查问卷、民意测评、座谈会、论证会等方式进行社会稳定风险评估,制定具体的应对风险预案。

(二)市人民政府在社会稳定风险评估完成后5个工作日做出房屋征收决定。涉及被征收人数量较多时,由市政府常务会议讨论后决定是否做出征收决定。

(三)市人民政府以公告形式公布旧城改建征收决定。

征收决定应当载明:

1.《安置补偿方案》;

2.补偿协议签订期限;

3.禁止在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途;

4.被征收人对征收决定有异议时提起行政复议及行政诉讼的时限。

八、安置补偿资金

(一)征收决定做出后,市人民政府根据征收部门或征收实施单位提交的征收工作进度计划,结合《安置补偿方案》,在2个工作日内以书面形式告知财政、国土部门进行征收资金概算。

(二)旧城改建财政、国土部门根据政府制定的资金概算,在3个工作日内将征收资金足额打入房屋征收部门或征收实施单位指定账户。

九、被征收人选定评估机构

征收决定公布后,征收范围内的物权所有人在10天内协商选定房地产价格评估机构,协商不成又无法确定评估机构时,通过多数决定或随机选定等方式确定。

十、对被征收物进行评估

(一)房地产价格评估机构确定后,房屋征收部门在10个工作日内与该机构签订委托评估合同,评估机构依据委托评估合同办理被征收房屋的价值评估工作。

(二)被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的,在收到评估报告的10日内向房地产价格评估机构申请复核评估,评估机构在收到复核申请后10日内提出复核结果。

(三)对复核结果有异议时,被征收人可以向自治区房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

十一、签订安置补偿协议

(一)房屋征收部门委托实施单位工作人员与被征收主体,就补偿方式、金额、支付期限、产权调换房屋地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项订立附生效条件安置补偿协议,所附生效条件为90%以上的被征收人签订安置补偿协议。

(二)选择异地产权调换的,市人民政府提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

(三)选择原地回迁产权调换的,房屋征收部门或征收实施单位向被征收人支付搬迁费。产权调换房屋交付前,房屋征收部门或征收实施单位向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

(四)选择货币补偿的,价值不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

(五)对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,按照《新疆维吾尔自治区实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》第三十六条规定执行。

(六)部分被征收人(含无法联系到的被征收房屋所有人)未签订补偿协议时,市人民政府在签约期满后5个工作日内做出补偿决定并公告。

(七)被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

(八)市人民政府根据行政复议结果或人民法院的审理结果办理征收事宜。

十二、履行《安置补偿协议》

(一)征收范围内被征收人签约率达到90%以上后,征收部门或征收实施单位对被征收人给予安置、补偿。

(二)被征收人在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

(三)当被征收人不履行补偿协议时,房屋征收部门或征收实施单位督促被征收人履行协议。经督促仍不履行的,通过诉讼方式要求其履行。

(四)被征收人在法定期限内对市人民政府做出的补偿决定不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由市人民政府依法申请人民法院强制执行。

十三、不履行补偿决定的处理

市人民政府依据生效的法律文书或补偿决定申请市人民法院强制执行被征收房屋,并同时对被征收人予以补偿。

十四、征收完毕,交付拆迁

所有被征收人搬迁后,对被征收物予以拆除。市人民政府或房屋征收部门将房屋征收文档副本转交财政、国土部门。财政、国土部门有责任无条件履行房屋征收部门或政府实施单位与被征收人所签订的《安置补偿协议》所明确的义务。

上一条:关于印发霍尔果斯市安全生产 事故应急预案的通知(霍市政办发〔2017〕38号) 下一条:关于印发霍尔果斯市政府投资项目房屋建筑和市政工程招投标工作流程(试行)的通知

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